Un mes después, lo que se pide por m² no se movió

Cómo se compara un mes con otro

---

Para cada zona tomamos la mediana de octubre y la de setiembre, recalculada con el mismo método, porque desde la primera edición el método se ajustó en detalles y comparar contra la cifra publicada mezclaría dos cosas distintas. Por eso algunas cifras de setiembre difieren levemente de las que publicamos el 8 de octubre. Decimos que una zona sube o baja sólo si el cambio supera 1,4 veces el mayor de los dos márgenes de error, y si además los mismos avisos, los que estaban en los dos meses, se movieron en el mismo sentido. Si no pasa las dos pruebas, la lectura es «sin cambio demostrable».

Con dos meses hablamos de variación, no de tendencia. La primera lectura de tendencia sale con la tercera edición, en diciembre.

Lo que se pide

---

Mediana del precio pedido en dólares por metro cuadrado declarado. Las cifras de setiembre están recalculadas con el método de octubre. En las seis, la lectura es sin cambio demostrable.

Qué se movió y qué no

---

Las variaciones de un mes van de −3,6 % a +5,9 %, y todas quedan dentro del ruido de su zona. Las más grandes fueron el apartamento usado en Cordón (+5,9 %) y en Centro (+5,5 %) en Montevideo, y el usado en La Pastora Costanera (−3,6 %) en Punta del Este. En Cordón, para poder decir que subió hacía falta más de 9,0 %. Lo que sí se puede decir es que en un mes no hubo un salto de precio pedido que el índice alcance a ver en ninguna de las zonas que mide.

Montevideo, barrio por barrio

---

Mediana en USD por metro cuadrado y, debajo, la variación contra setiembre. Ninguna supera el umbral de ruido de su zona. «Sin comparación»: la zona no se publicó en setiembre. Una celda vacía significa que ese grupo no alcanzó el criterio para publicarse, no que no haya avisos.

Maldonado, por subzona oficial

---

Mediana en USD por metro cuadrado y, debajo, la variación contra setiembre. Ninguna supera el umbral de ruido de su zona. «Sin comparación»: la zona no se publicó en setiembre.

Casas

---

Lo que se pide por una casa

Mediana del precio pedido en dólares por metro cuadrado declarado. Las cifras de setiembre están recalculadas con el método de octubre. En las cinco, la lectura es sin cambio demostrable.

Montevideo, barrio por barrio: casas

Mediana en USD por metro cuadrado y, debajo, la variación contra setiembre. Ninguna supera el umbral de ruido de su zona. «Sin comparación»: la zona no se publicó en setiembre.

Maldonado, por subzona oficial: casas

Mediana en USD por metro cuadrado y, debajo, la variación contra setiembre. Ninguna supera el umbral de ruido de su zona. «Sin comparación»: la zona no se publicó en setiembre.

El margen de error de cada cifra de estas tablas, con la cantidad de avisos y de inmobiliarias, está en el anexo al final.

Zonas que entran y zonas que salen

---

Una zona se publica sólo si su resultado es estable. En octubre salen 17 cifras en Maldonado y 39 en Montevideo, contra 21 y 49 en setiembre. Las que faltan no cumplieron el margen este mes: en algunas porque una sola inmobiliaria publicó muchas unidades de un mismo edificio, y en otras porque el resultado quedó apenas por encima del límite. Al revés, cinco grupos se publican este mes y no en setiembre, así que todavía no tienen variación: en Montevideo, el apartamento usado en Cerrito, el apartamento usado en Palermo y el apartamento promovido en Parque Batlle - Villa Dolores; en Maldonado, la casa nueva en la subzona 3-1-6 Resto y el apartamento usado en la subzona 3-5 Punta Ballena.

En dos zonas que sí se publican corregimos la cifra antes de cerrarla, porque encontramos avisos que no correspondían y que movían la mediana más de 2%: en Carrasco, apartamento usado, dos unidades de un proyecto que se paga en cuotas durante la obra publicadas como usadas, y en Punta Gorda, casa usada, un mismo terreno con tres viviendas publicado como si fuera una casa. Esos avisos quedan fuera también en el setiembre recalculado. Ninguna zona se publica con un resultado que no cumpla las mismas reglas que en setiembre.

Cómo se mide

---

• Avisos. Todos los avisos de venta de apartamentos y casas publicados en portales inmobiliarios de Maldonado y de Montevideo durante el 26 de octubre (31.095 en Maldonado y 29.641 en Montevideo).
• Ubicación. Cada aviso se ubica por su coordenada en las zonas oficiales: las subzonas del plan de ordenamiento de la Intendencia de Maldonado y los barrios del INE que usa la Intendencia de Montevideo. Nunca por el barrio que escribe el anunciante. Las coordenadas genéricas, que el portal repite para cientos de avisos, quedan afuera.
• Limpieza. Se descartan los avisos sin precio, los duplicados de la misma unidad publicada por varias inmobiliarias, las fichas de proyecto con precio "desde", las ventas de varias unidades juntas, las unidades en obra publicadas como usadas y las superficies contradictorias. Cada descarte queda contado. Quedan 6.268 avisos en Maldonado y 10.146 en Montevideo.
• Superficie. La que declara el aviso; si publica dos, la menor. No es una superficie homogénea: según cómo cargue cada inmobiliaria, puede incluir terrazas o áreas comunes.
• Segmentos. Vivienda promovida (cuando el aviso o su proyecto lo declara), nueva sin promoción declarada, y usada.
• Cifra y margen. La mediana de cada zona y un intervalo de confianza del 95% que se calcula remuestreando inmobiliarias. Ese margen mide solo el error de muestreo dentro de los avisos capturados.
• Qué se publica. Una zona se publica solo si los dos extremos de su margen quedan a menos del 10% de la mediana, si la aportan al menos tres inmobiliarias y ninguna concentra la mitad de los avisos, y si ninguna coordenada ni proyecto reúne el 30% o más de los avisos. En esta edición se publican 17 grupos en Maldonado y 39 en Montevideo.
• Variación. Contra el mes anterior recalculado con el mismo método. Se informa como suba o baja sólo si supera 1,4 veces el mayor de los dos márgenes y la confirman los mismos avisos; si no, «sin cambio demostrable».

Lo que este índice no dice

---

• No dice a cuánto se vende. Es precio pedido, y la diferencia con el precio de cierre depende de cada operación.
• No dice si hay una tendencia. Con dos meses sólo se puede leer una variación, y la variación no está ajustada por lo que cambia en la oferta: una mediana puede moverse solo porque cambia lo que se publica. Por eso se pide, además, que los mismos avisos se muevan en el mismo sentido.
• En Punta del Este, la cifra es la de la localidad catastral, que no incluye Pinares ni la ciudad de Maldonado (la ciudad se mide aparte). De los 31.095 avisos descargados en Maldonado, 4.347 no publican ubicación y 7.862 repiten un punto genérico de zona, y quedaron fuera. Si esos avisos piden distinto, la mediana sería otra.
• No sirve para valuar una unidad concreta.
• La superficie no es homogénea entre avisos.

La referencia oficial

---

La ANV publica el precio de la vivienda promovida a partir de declaraciones juradas de compraventas, promesas y boletos de reserva. En su informe Nº 50 (mayo de 2026, año móvil a abril), Montevideo figura con 3.115 dólares por metro cuadrado habitable (2.411 por metro construido) y Maldonado con 2.807 (2.173 construido). Es otra población, otro período y otra definición de superficie, así que la citamos como contexto y no la usamos para medir cuánto se negocia.

Sobre este índice

---

Lo produce GREI, el sistema de análisis de suelo de Gustavo Ortega y Asociados, que ya cruzó catastro, normativa y precio en los Informes GOYA de Suelo. El estudio proyecta obras y puede participar en desarrollos en las zonas que este índice mide. Por eso las reglas se publican con cada edición y se aplican igual a todas las zonas. Quien quiera el detalle de una zona o el análisis de un terreno puede escribir a gortega@gustavoortegayasoc.com.

Fuentes

---

Anexo: todas las cifras publicadas, con su margen

---

Maldonado: 17 cifras

(total): la localidad o el departamento completo, no una zona. Nuevo: sin promoción declarada. Promovido: vivienda promovida por la Ley 18.795. Avisos: avisos retenidos después de sacar los duplicados que el método detecta. Inmob.: inmobiliarias distintas que aportan avisos al grupo. El margen es el intervalo de confianza del 95%, calculado remuestreando inmobiliarias. Setiembre: recalculado con el método de octubre. Ninguna variación supera el umbral de ruido de su zona.

Montevideo: 39 cifras

(total): la localidad o el departamento completo, no una zona. Nuevo: sin promoción declarada. Promovido: vivienda promovida por la Ley 18.795. Avisos: avisos retenidos después de sacar los duplicados que el método detecta. Inmob.: inmobiliarias distintas que aportan avisos al grupo. El margen es el intervalo de confianza del 95%, calculado remuestreando inmobiliarias. Setiembre: recalculado con el método de octubre. Ninguna variación supera el umbral de ruido de su zona.

La nota de El Observador sobre esta edición: «El metro cuadrado al detalle: los precios pedidos por apartamentos y casas en Montevideo, Punta del Este y Maldonado» (2 de noviembre de 2026).

Los datos corresponden a los avisos publicados el 26 de octubre de 2026. Es precio pedido, no precio de cierre, y no sirve para valuar una unidad concreta.